包括阿姆斯特丹在內的熱門城市的住房供應增加是否導致房價上漲？
普遍的經濟思想表明，價格上漲應該導致供應增加，而供應增加應該導致價格下降。根據阿姆斯特丹前市議員 Maarten van Poelgeest 的說法，阿姆斯特丹和其他熱門城市正在發生相反的情況。在 De Groene Amsterdammer 的一篇文章中引用了他的話說：
“建造得越多，這座城市就越有吸引力。會有更多的設施，會有更多的精彩。因此，新的供應使需求更大——房價也更高。
意思是：
“建造得越多，這座城市就越有吸引力。會有更多的設施，有更多的繁華。因此，新的供應使需求更大——房價也更高。
Maarten van Poelgeest 的推理似乎是合理的，但是否有任何證據表明這確實發生了？是否有證據表明，由於該地區的住房變得更具吸引力，住房供應的增加會導致房價上漲？
我正在尋找基於從過去到現在的趨勢的經驗證據的答案，以便將 Maarten van Poelgeest 的主張/假設呈現到最佳可用測量值。
注意：我強調的不僅僅是相關性。供應增加和價格上漲之間的相關性可以很容易地用我在這裡要求的因果相反來解釋。我知道因果關係很難提供證據，但這不應該是不可能的。
假設經濟學家並不真正同意這個論點，大多數城市層面的經驗證據都指向相反的方向。例如
我們最終從理論和經驗證據得出結論，增加新房會緩和價格上漲，因此使中低收入家庭更能負擔得起住房。
$$ … $$ 一些研究使用面板數據發現，實施更嚴格的土地使用控制會導致供應減少和價格上漲。Jackson (2016) 使用加州城市的縱向數據來評估一個城市採用額外的土地使用法規對頒發的新建築許可證數量的影響，並發現每個額外的土地使用法規都採用了減少的多戶住宅和單戶住宅許可證平均分別超過 6% 和 3%，而降低允許密度的規定產生的影響更大。Zabel 和 Dalton (2011) 使用來自馬薩諸塞州地方的縱向數據發現，隨著最小批量的增加，價格會顯著上漲。查看波士頓（馬薩諸塞州）大都市區的城市縱向數據，Glaeser 和 Ward (2009) 發現，採用更嚴格的地方法規會導致房價上漲，但一旦控制了人口統計數據，該係數就會大幅下降並失去意義。他們指出，如果其他司法管轄區的房屋被視為完美的替代品，這是意料之中的。因此，儘管供應限制可能會提高整個市場的價格，但由於跨轄區的溢出效應，它們可能不會在實施限制的特定地區不成比例地增加價格。
其他幾位研究人員使用工具變數試圖更清楚地評估監管限制對住房供應和價格的因果影響。Ihlanfeldt (2007) 使用這種方法研究佛羅里達州的監管，發現預測的監管會顯著提高單戶住宅的價格。Saks (2008) 使用工具變數表明，勞動力需求的增加導致住房建設減少，住房供應受限的大都市地區房價上漲幅度更大。Hilber 和 Vermeulen（2016 年）表明，在監管限制更大的英格蘭城市，需求變化導致當地房價上漲，而不是供應增加，
總之，大量證據表明，限制供應會提高房價，而增加供應將有助於使住房更加負擔得起。
$$ … $$儘管土地確實受到限制，特別是在某些市場（Saiz，2010），但土地可以更集中地使用以允許更多的住房。房屋捆綁土地的限制使得房屋與許多商品不同，但不同之處在於程度之一：即使在市場受限的情況下，住房供應也可以而且確實會增加，價格通常應該隨之下降（見Dipasquale，1999 年；Mayer 和 Somerville，2000 年）。 $$ … $$大多數房屋會隨著年齡的增長而過濾掉或失去價值，這代表了子市場中價格較低的新供應。$$ … $$事實上，最近的研究表明，過濾是 2003 年至 2013 年間增加可負擔租賃存量的主要來源，而新建築是高價租金的最大貢獻者，而使用權轉換是中等價格租金的最大來源（聯合中心住房，2015 年，圖 14）。此外，Weicher、Eggers 和 Moumen（2016 年）報告稱，2013 年美國極低收入租戶負擔得起的出租單元中有 23.4% 已從 1985 年的較高租金類別中過濾掉。另外 21.8% 是從以前的自住房屋或季節性出租房屋。 9 在 2013 年過濾為負擔得起的高價出租單元中，大部分在 1985 年是中等租金單元，但在 1985 年過濾掉的單元中有 15% 是高租金單元。請注意，過濾也發生在較短的時間範圍內；在 2013 年的負擔得起的單位中，19% 的單位最近在 2005 年是租金較高的單位。 最近對房屋連續居住者收入進行分析的研究也表明存在大量向下過濾，尤其是由於使用權轉換而導致的租賃存量；隨著自住存量的老化，一部分轉換為租金（Rosenthal，2014 年）。然而，Rosenthal 還發現，在房價通脹高的地區，過濾率要低得多，儘管仍然會發生向下過濾。
簡而言之，新建築對於保持住房負擔得起至關重要，即使在大部分新建築本身就是大多數人買不起的高端住房的市場中也是如此。供應不足以滿足高端需求會影響整個子市場的價格，並使低成本子市場的居民難以負擔住房。
最後討論您所詢問的確切論文：
一些懷疑論者認為，即使額外的供應可以在短期內幫助人們負擔得起住房，但從長遠來看不會，因為額外的供應會引發更多的需求，尤其是在比附近現有居民更富有的買家或租房者中（雷德蒙德，2015）。這種說法類似於建造更多高速公路不會減少擁堵的論點，因為較低的旅行成本只會導致更多的人開車或走那條特定的路線（Gorham，2009）。在這種情況下，爭論的焦點是，通過使司法管轄區更負擔得起，增加住房供應將吸引新的需求——既來自本來會離開的現有居民，也來自現在選擇搬到司法管轄區的居住在其他地方的人。此外，論證說，較低的租金和價格也可能引發潛在需求——與室友或家庭成員同住的人可能會選擇組建自己的家庭（Ellen & O’Flaherty，2007），或者人們可能會選擇在城市投資. 根據該論點，額外的需求將推動價格回升，直到供應能夠再次做出反應，從而使住房變得更加負擔得起，充其量只是周期性地，根據該論點，並增加管轄區的密度，隨之而來的擁堵成本。
儘管修建額外的高速公路似乎確實會引發更多的需求（Duranton & Turner，2011），但就住房而言，額外的需求不太可能完全抵消新的供應。**這種抵消要求需求曲線具有完全的彈性——或者換句話說，它假設社區和轄區是完美的替代品，並且對家庭搬遷的能力和意願沒有任何限制。這是不現實的。**搬家不像多開幾英里（Lewyn，2016 年），搬家相關的成本可能很高。新住房引起的任何額外需求都受到個人和經濟對家庭搬遷能力和意願的限制、對移民的限制以及不確定性以及其他可能阻礙租房者和購房者在住房供應市場上租房或購買的因素。增加。事實上，在過去的幾十年裡，流動率急劇下降，雖然下降的原因仍在爭論中，但下降表明流動能力和意願受到嚴重限制。
因此，從長遠來看，雖然隨著供應量的增加，一些額外的家庭可能會從外部（或城市內部）被吸引來購買或租房，但價格最終不太可能達到他們本應達到的水平沒有任何新的供應。最後，如上所述，經驗證據表明，允許更多供應會導致房價下跌；如果增加供應會引起足夠的額外需求來抵消增加的供應，那麼研究將不會發現供應與價格之間存在關聯。
它確實可以在一些非常有限的情況下發生，並且在本地化的情況下
$$ e.g. neighborhood $$效果，這可能是基於這種錯誤的概括：
建議市場價住房的社區的許多租房者表示擔心，新住房的建設實際上會通過提高租金或房價、助長高檔化並可能取代現有居民而使他們的負擔能力問題變得更糟（Atta-Mensah，2017；Savitch-盧，2017）。Hankinson (2017) 認為，租房者反對當地增加供應是由這種擔憂驅動的；他認為，建造一座有吸引力的新建築會提高當地的價格（通過改善物理景觀，為社區帶來新的便利設施，並發出社區正在改善的信號）是合理的，即使它會降低全市範圍內的價格。
鑑於開發商自然會被價格和租金上漲的地區所吸引，從經驗上測試這個命題是相當具有挑戰性的。有證據表明，在某些情況下，對破舊房屋的改善可以提高周圍的房產價值，即使新的或改善的房屋得到補貼，低收入住房也是如此（Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu, & Schill, 2006 ）。然而，所研究的新住房通常取代空置、廢棄的建築物和亂扔垃圾的空地，從本質上消除了一種不愉快。
$$ … $$ 幾乎沒有經驗證據表明新的市場價住房對附近房屋的價格或租金產生淨影響，而且存在的可能不是因果關係。最近的一項研究考察了在填充地塊上新建的市場價獨戶住宅的影響，並發現新建的獨戶住宅可以對附近其他獨戶住宅的銷售價格產生積極影響，但效果因人而異。背景（Zahirovich-Herbert 和 Gibler，2014 年）。一項對新加坡多戶高層填充開發的研究發現，對附近房屋的價格產生了積極影響（Ooi 和 Le，2013 年），對赫爾辛基建造的單層多層公寓樓的研究也是如此（Kurvinen 和 Vihola，2016 年）。這些研究都考慮了財產價值而不是租金，並且沒有人能夠證明因果關係，因為市場價格的開發旨在針對他們期望房產價值提高的社區. 不幸的是，我們沒有發現任何研究檢查對租金的影響，儘管加州立法分析辦公室的一項研究得出結論，額外的市場價格建設與較低的流離失所率有關（Taylor，2016 年）。這些研究人員檢查了 2000 年至 2013 年間灣區的低收入社區，發現市場價住房的生產與該社區的低收入居民流離失所的可能性較低有關。儘管是一項單一的研究，但研究結果表明，對於高需求城市的社區來說，阻礙市場價格的建設可能會給現有存量帶來更大的壓力。
簡而言之，雖然很明顯新房的建設將緩和全市的價格和租金上漲，但無論是理論還是經驗證據都沒有提供明確的指導，說明何時會出現局部溢出效應以及何時會真正導致房價和租金上漲。立即周圍的房屋。
關於該問題的核心問題的最新研究未包含在上述評論中：
使用空間差異方法的初步結果表明，任何誘發的需求影響都被供應增加的影響所淹沒。在 2014 年至 2016 年期間新公寓大樓竣工的社區中，新公寓附近現有單元的租金相對於 2018 年之前沒有新建築的社區有所下降。移民的變化似乎推動了這一結果。雖然在新單元建成後，從高收入社區到新建社區的移民總數增加了，但由於新單元吸收了這些家庭的很大一部分，到現有單元的高收入人群實際上減少了。總體而言，我們的結果表明，平均而言，在短期內，新建築降低了高檔社區的租金。
另請參閱討論它的部落格（這在揭穿道路類比方面也做得很好）；總之，後一項研究的要點如下圖所示：
該圖表顯示，靠近新大樓的公寓的租金價格相對於距離較遠的公寓價格有所下降。“之前”的虛線斜率為負，表明您離新建築的位置越遠，價格就會下降。“後”實線有一個正斜率（距離新建築越遠，價格就會上漲）。總體而言，價格較高（實線在虛線上方），但價格實際上在新建築旁邊下降，並且遠低於離新建築較遠的區域。
這些數據對誘導需求理論是一個巨大的挑戰。如果一棟新建築使一個區域更具吸引力，人們會期望在非常靠近該建築的區域產生最大的影響。但是，與傳統的“更多供應減少租金”觀點一致，與周邊地區的建築物相比，一個地區增加更多單元似乎降低了租金（或至少租金上漲）。
換句話說，即使是新建築附近價格可能會局部上漲的理論，平均而言，也無法通過差異測試。如果沒有差異中的差異方法，當然可以得出錯誤的結論，因為一個城市的整體需求可能比整體供應增長得更快。
甚至最近，另一篇關於紐約市的論文（尚未在同行評審的地點發表，但在最近的紐約時報文章中提到）：
我發現，在 500 英尺的緩衝區內，住房存量每增加 10%，住宅租金就會下降 1%。租金減少是由於新高層建築的竣工，而不是他們的批准。在整個社區中，更中心地區的影響較小，這可能是由於需求更具彈性。在社區內，租金較低的建築物的影響較小。最後，負面影響似乎是由供應效應而不是不便效應驅動的，例如鄰里物理特徵的變化、視線受阻或陰影。新建住房單元緩解了對現有住房單元不斷增長的需求，緩和了住宅租金的快速增長。
當 500 英尺以內的新高層建築竣工時，住宅物業的銷售價格也會下降。
$$ … $$由於 99% 的新高層建築是公寓和出租建築，它們不會顯著影響合作公寓和 1-5 戶住宅的銷售價格。對於更接近的替代品，負面影響更大，進一步證實負面影響是由於供應效應。 為了解決關於舒適度效應的假設，我發現新的高層建築及其高收入租戶吸引了新的全方位服務餐廳、咖啡館和咖啡店。這些消費便利設施可能使社區更具吸引力，並可能提高租金和銷售價格（Couture 和 Handbury，2017 年）。然而，鑑於租金和銷售價格仍然淨下跌，舒適性效應主要由供給效應主導。
正如下面 OP 的評論中所提到的，生活在大城市與小鎮（以及與草原）是一種舒適的效果。然而，這種影響似乎是有限度的，之後更多的住房供應會降低（租金）價格。
舒適性效應已經被研究了幾十年，但遺憾的是通常是孤立的，最普遍的可能是Roback 模型，該模型基本上將 Rosen 的更一般的空間平衡模型應用於住房等“非貿易”商品。（“非交易”是因為 Roback 只考慮了對租金的影響。）使用這個模型，基本上可以得到（租金）價格-舒適度梯度。Roback 假設“改變住所的成本為零”（即無成本遷移）。模擬“部分開放”的城市，即跨越其邊界的非零（和非無限）搬遷成本是相對較新的努力。同樣考慮住房供應和便利設施對租金的綜合影響。作為這樣的理論工作筆記之一
因為外殼的供給更有彈性
$$ … $$便利設施的租金效應接近於零。
這是個有趣的問題。
首先，我認為看租金比看住房供應要好。租金是“消費”的房屋所有權方面，而房屋所有權則具有投資元素。
住房作為一種投資類別，具有空置率低、收益率低的特點。空置率低的原因是未來需求是眾所周知的（大部分情況下）。人口增長往往是需求的一個相當穩定和因果的驅動因素。
另一方面，房價往往更多地取決於人們可以藉貸多少，因此受到宏觀經濟條件的巨大影響。就像我們在世界大部分地區看到的那樣，低利率允許人們藉更多的錢。