房地產價格推動租金上漲還是高租金吸引了購買出租投資？
聽到有人抱怨購買出租投資對生活成本的影響並不少見。據稱，這不僅會影響房價本身，還會影響這些房產在私人市場上出租的價格。考慮一下《衛報》的這篇社論，該社論認為“在解決英國住房危機的任何方案中都應該解決房東問題”：
最富有的人在哪里花錢？一個地方是住房，市場上的庫存量很少。結果是房價上漲。在過去的 12 個月裡，要價上漲了 9.5%。這對租房者產生了連鎖反應。2021 年最後三個月，英國的租金上漲了 8.3%。
我認為投機可以導致資產類別價格上漲的說法並沒有特別爭議，房地產市場也不被有儲蓄投資的人視為避風港。但是，我確實想知道是否有任何強有力的證據表明資產價值的增加應該自動轉化為從該資產獲得的收入的增加。
我認為這是有道理的：可以想像，通過瘋狂購買房屋，房東剝奪了公眾擁有房屋的可能更便宜的選擇，並促使潛在的房主轉向租房。然後他們將租金定得很高，這樣他們就可以在支付高額抵押貸款的同時還能賺取利潤。
但我也推測這種策略不應該奏效。市場上充斥著現有的房東，他們直接擁有房屋或在價格較低時購買房屋，因此抵押貸款支付較低，如果他們願意，可以提供較低的租金。如果出租物業的需求不如現在那麼強勁，成本較低的業主可能會削弱以目前高價購買和出租物業的業主，使後者的投資不可持續，從而導致房地產價格下跌。因此，我認為租金主要受房地產價格以外的市場力量驅動*（*例如該地區的就業機會與房屋供應），而這些有利可圖的租金是使房地產投資具有吸引力的主要原因。
但這都是推測性的。是否有任何研究試圖解開租金、房地產價格和購買出租投資之間的因果關係？
有大量關於該主題的文獻。一般而言，地租與價格的關係經常出現在文學作品中。對於房地產市場的具體研究，您可以瀏覽這兩篇論文及其參考文獻：
根據您的觀察，我有幾點要說明：
您正在區分可以購買房屋進行投資的人和無法購買但可以租房的人。你間接地假設了信貸市場的摩擦。
如果沒有摩擦，那麼過高的租金將鼓勵租房者貸款買房並支付 EMI，因為現在可能更有利可圖。如果租金太低，更多的人將退出購買並承擔租金。最終會達到平衡。
您關於過去購買的房東的論點是合理的，但又是一個小問題。你再次做出了一個隱含的假設，即利率是不靈活的。在靈活利率中，每個人的 EMI 都會上升。
我認為，這篇文章的主要論點應該是，當最富有的人沒有更好的替代投資機會時，就開始投機性投資推動房價上漲。對於現在可能不得不轉向租房的非業主來說，這確實增加了 EMI。隨著越來越多的人轉向租房，租金將會上漲。即使利率是固定的，也會產生一些影響，因為並非所有之前的所有者都能滿足所有即將到來的需求。