貼現率和上限率之間的聯繫？
我正在閱讀在這裡找到的一篇文章：https ://www.gwlrealtyadvisors.com/research_report/yielding-perspective-cap-rates-discount-rates-and-relative-value-for-real-estate/ 。
文章提到了貼現率/上限利率差與 NOI 之間的關係。作者表明，貼現率/上限利率差會隨著 NOI 的變化而變化。
他提到“一般來說，貼現率和上限利率之間的差距越大，證明目前房產價值所需的收入增長就越高。” 這如何解釋價差和 NOI 之間的相關性？該陳述是否不假定必須持有的穩定財產價值？
貼現率是未來現金流量縮減為目前美元的比率。
讓我們假設我們有一個房地產資產永久產生一系列付款：
$$ C_0, C_1, C_2, … $$
如果付款金額固定（ $ C_0 $ = $ C_i $ )，這些付款的現值可以計算如下：
$$ { PV = \frac{C_0}{R_f + R_p} \qquad (1) } $$
在哪裡 $ R_f $ 是名義無風險利率，並且 $ R_p $ 是風險溢價，並且 $ R_f + R_p $ 是貼現率。
如果付款金額以一定速度增長 $ R_g $ ，公式為：
$$ { PV = \frac{C_0}{R_f + R_p - R_g} \qquad (2) } $$
上限率 $ R_c $ 是最近一次付款（我們序列中的第一次付款）與價格的比率：
$$ { R_c = \frac{C_0}{Price} \qquad (3) } $$
假設現金流量被市場公允估價，我們可以替代 $ Price $ 為了 $ PV $ 在 (3) 中：
$$ { PV = \frac{C_0}{R_c} \qquad (4) } $$
從（2）和（4）我們可以觀察到 $ R_f + R_p - R_g = R_c $ . 重新安排：
$$ { (R_f + R_p) - R_c = R_g \qquad (5) } $$
我們在左側得到“貼現率和上限利率之間的價差”。這也意味著這種價差必須等於價格合理的資產的增長率。
該陳述是否不假定必須持有的穩定財產價值？
只要保持線性關係（5），房地產價格就可以向任何方向移動。
例如，如果 $ R_g $ 在（5）中保持不變（房東無法提取更多租金收入）而 $ R_f $ 由於通貨膨脹，價格將不得不下跌 $ R_c $ “吸收打擊”。在下面的例子中，名義無風險利率從 2% 增加到 4%，價格下降 22%：
$$ \begin{matrix} R_f & R_p & R_g & PV\ 0.02 & 0.06 & 0.01 & 1/(0.02+0.06-0.01)=14.29 \ 0.04 & 0.06 & 0.01 & 1/(0.04+0.06-0.01)=11.11 \ \end{matrix} $$
您可以據此計算其他場景，但請記住這些假設。
作為一個小說明，文章指出：
“貼現率通常基於其（養老基金）所需的負債和未來的籌資水平”。
這很可能是不正確的。基金的資本結構與房地產資產的貼現率無關。也許作者指的是 IRR。