有價值的零售房地產如何長期空置？
有趣的是，故事通常是這樣的：
土地所有者以昂貴的價格出租他的商業零售空間。這個地方一次空置數月或數年。最終有人決定租用這個地方。租金非常昂貴，最終出租人倒閉。
- 這篇文章以某種方式描述了我想要解釋的現象
- 這篇文章讓 Leichhardt 市長發出了試圖解決這個問題的信號。
還有許多像 Wakils 一樣的其他家庭，他們滿足於讓他們的財產空置。這個例子主要與澳大利亞有關，但它確實發生在其他地方。
**他們為什麼要那樣做？**當然，任何賺取的租金都比沒有租金要好。
我的想法是：
- 可能會有某種稅收優惠。如果土地所有者試圖以每月5,000 美元的價格出租，那麼與他們實際以每月4,000 美元的價格出租相比，稅收沖銷可能會使所有者的境況更好。下面表明這至少在某種程度上發生了。
Leichhardt 市長呼籲進行一系列立法改革，以允許提高稅率並減少對不必要地讓店面空置的房東的稅收優惠……目前沒有允許降低那些保持其房產出租或出租的業主的稅率。提高將房產用作稅收減免的房東的稅率。
- 土地價格投機的回報使租賃成為次要優先事項。
- 零售空間價值的結構性變化。隨著雜貨配送和其他形式的線上購物的增加，人們可能不再需要購物了。再加上租金價格可能具有粘性，將導致需求量大幅下降。
- 有些人就是不在乎。（考慮到所涉及的值的大小，我發現這特別不令人滿意）
對我來說，很明顯這里至少存在某種形式的監管失靈。如果這些地方被重新劃分為住宅，它們將很快被填滿，因為這種現像似乎主要局限於商業房地產。議會（可能還有社區）更願意讓這個區域保持商業狀態，但住宅肯定比空置好。
在應用非理性來解釋這一現象之前，請考慮以下理性所有者的簡單模型：假設存在高租金 $ R^h $ 和低廉的租金 $ R^{\ell} $ . 業主面臨賺取的前景
$$ V(h) = \sum_{t=1}^{T_1} \beta^{t-1}R^h + \sum_{t=T_1+1}^{T_2} \beta^{t-1}\cdot 0+ \sum_{t=T_2+1}^{T_3} \beta^{t-1}R^h +… $$ 或者
$$ V(\ell) = \sum_{t=1}^{\infty} \beta^{t-1}R^{\ell} = \frac{1}{1-\beta}R^{\ell} $$ 通過忽略所有條款來支持“低租金”方案 $ V(h) $ 除了第一筆款項（這反映了該物業可能會“多年”未出租，因此遙遠的未來收入將完全打折）。僅基於這些考慮，如果我們觀察“高租金”的情況，那麼一定是這樣的：
$$ V(h) > V(\ell) \implies \frac{1-\beta^{T_1}}{1-\beta}R^{h} > \frac{1}{1-\beta}R^{\ell} \implies R^{h} > \frac{1}{1-\beta^{T_1}} R^{\ell} $$ 可以重新安排給
$$ \beta < \left(\frac {R^h-R^{\ell}}{R^h}\right)^{1/T_1} $$ 右手邊可以通過現實世界的數據來估計：獲得高租金和低租金的平均幅度，以及高租金下的企業在折疊前支付的平均時間（ $ T_1 $ 範圍）。這些將導致對上限的估計 $ \beta $ 為了使上述不平等保持不變，並證明觀察到的“高租金”情景是合理的。
然後可以檢查這個上限並考慮它是否看起來“合理”。
作為一個數值範例，假設 $ R^h = 2R^{\ell} $ 和 $ T_1=2 $ （比如說幾年）。那麼它一定是這樣的
$$ \beta < (1/2)^{1/2} \approx 0.71 $$ “太低”（即折扣太高）人們往往會說。但不要看基準值 $ \beta $ 在宏觀模型中使用。試著想一想折扣因素試圖在這裡捕捉到什麼。而且無論如何，一個打折率很高的人，並不是“非理性的”——這就是他體驗世界的方式。
然後，還有其他考慮因素：接受低租金往往會壓低資產價值。此外，這可能是土地所有者的增量收入，高於其他來源的一些舒適水平，這意味著財富效用的下降可能會開始。此外，持續的職業在物理上會更快地磨損資產。等等。
我的觀點是，“人們只是混蛋”（即為非理性爭論）可以解釋一切——所以它真的什麼也解釋不了。