從長遠來看，實際房價如何趨於上漲？
由於其風險性質和歷史證據，房價上漲至高於無風險利率是有道理的，而傳統智慧似乎支持實際房價往往會隨著時間的推移而上漲的觀點。
然而，實際房價上漲的最終結果似乎是，最終地球上沒有人買得起房子。
這個悖論的解決方法是什麼？假設房價趨於上漲僅僅是一個錯誤嗎？它與人口增長有關嗎？
換句話說：在過去的 50 年裡，房價以實際價值大幅上漲。這是過去500年的情況嗎？我們可以期待下一個 500 人會是這樣嗎？我們是處於 50 年的房地產繁榮期，還是房地產價格趨於上漲有一些根本原因？
當我閱讀您的問題時，您實際上提出了兩個不同的問題，一個是否可以假設房價具有積極趨勢，另一個是關於人口或其他因素是否會導致價格上漲。
假設房價趨於上漲僅僅是一個錯誤嗎？
是的，這將是一個錯誤。實際房價在其他條件不變的情況下（即在其他條件相同的情況下）應該上漲或呈上漲趨勢並沒有內在的經濟原因。
這不僅適用於住房，而且幾乎適用於任何商品、服務或商品。價格最終由供需決定，而供需又由各種因素決定，例如人們的品味、收入、期望、替代品的可用性（即影響需求的事物的例子）或材料成本、勞動力或成本等因素。其他輸入和期望（即影響供應的事物的範例）。如果你不熟悉供求關係，你也可以考慮看看曼昆經濟學原理的前幾章。
原則上，總會存在某種供需組合，從而導致房價上漲或下跌。例如，如果明天突然與室友同住變得時髦和可取，更多的人會住在一起，對房屋的需求將會降低，其他條件不變的價格也會下降。或者，一些新技術可以讓房屋建造成本更低，它會擴大供應，從而降低價格，在其他條件不變的情況下，也是如此。
因此，僅僅假設實際房價會上漲是嚴重錯誤的。這種說法沒有經濟依據。您必須首先檢查經濟基本面和經濟基本面的趨勢（如上面提到的成本等），並在此基礎上進行一些預測（但預測越是您想要預測的未來越不准確）。
它與人口增長有關嗎？
這是其中的一個因素，但不是唯一的一個，甚至不一定是最重要的因素。
人口增長增加了對住房的需求，所以這肯定會推高房價的實際價格，但需求總是只是故事的一半，有很多例子，需求的增長被更大的供應增長所抵消以降低價格。在這種情況下，房屋實際價格的很多上漲可以用供給因素來解釋。
- 建築是勞動強度最高的工業工作之一（Yang et al 2019）。隨著工人實際工資的增加，公司建造房屋的成本只會變得更高，因此他們將供應向左轉移，從而導致價格上漲。
拋開嚴謹的研究不談，即使你只看典型房屋建造所需的材料成本，它們也沒有那麼昂貴，但投入其中的勞動力卻是。由於實際工資通常會在長期內上漲（參見此處的 FRED 數據），因此您預計勞動密集型商品的實際價格也會上漲（在其他條件相同的情況下）。當然，總會有某種機器人或 3D 列印革命即將到來，如果發生這種情況，房價的實際價格就會下降。 2. 房價高企的部分原因是政府限制住房供應的不良政策。許多國家的賬簿上都有限制住房供應的分區法律或其他政策。此類法律阻止公司增加住房供應，即使他們願意並因此導致價格上漲（例如，參見分區對住房負擔能力的影響 Edward L. Glaeser，Joseph Gyourko）。
分區法通常受到選民的歡迎，因為已經在某些地區建立並擁有房屋的人有動力降低新房生產以保護自己的財產價值。此外，針對環境問題（或至少在英國綠化帶等問題的名義下）進行了一些限制。然而，再次與上一個案例一樣，這些法律將來可能會改變，它們最終不是很可持續，因為新一代選民將越來越難成為房主，因此這些政策的選民基礎將會縮小。 3. 房子的質量會隨著時間的推移而提高。這可能導致實際價格持續上漲，即使通常價格指數的建構方式至少會嘗試糾正這一點。事實上，如果您點擊數據源，您將了解到 Fred 數據來自BIS ，它使用與此處的歐統局相同的方法，進行質量調整。儘管如此，人們普遍認為，價格指數通常至少會誇大價格上漲（例如，參見有關此問題的文獻範例 Baker Get Price Right 或Hwang 等人 2004 年的討論）。此外，房價僅記錄已售房屋，但人們出售的房屋不是隨機的。你會看到新住宅或新裝修住宅的比例過高，這會扭曲統計數據。
然而，實際房價上漲的最終結果似乎是，最終地球上沒有人買得起房子。
不，這是不正確的評估，有幾個原因。
首先，即使房價會出現確定性的上漲趨勢，並且會永遠持續下去，只要實際工資增長得更快或與房價同步增長，這種說法就不會成立。所以這個說法在邏輯上是有缺陷的，房價上漲並不一定意味著人們在某個時候買不起房子。
其次，經濟學是一個內生系統。房價越高，人們改變品味的壓力就越大（學會與室友打交道，偏愛小房子等），企業也面臨著更大的壓力，他們需要通過創新成為第一個帶來更便宜的房子並擊敗競爭對手，同時，對不良政策的壓力也越來越大，要麼廢除，要麼以促進房屋建設的政策取代。
從歷史上看，人們經常擔心某些商品，如食品、水或石油等，最終會變得如此昂貴，沒有人能夠負擔得起，而到目前為止，由於隨著時間的推移創新和生產力的增長，這種擔憂大多是沒有根據的。